미국에서 집살때는 한국과는 사뭇 다른 절차와 방법이 있습니다. 구매 당시에 올캐쉬 (전액 현찰)로 하면 좋겠습니다만, 대부분은 모기지 Mortgage (융자)로 사는 경우가 많죠? 주택 구매를 시작하기 전에 예산을 설정하고 대출 가능 여부를 확인하고, 예상 월별 지출과 부담등, 고려할 부분이 상당 많습니다. 우선, 모기지에 대해 알아볼까요?
미국에서도 한국처럼 다양한 모지기 옵션이 있습니다. 미국의 모기지 종류, 금리 수수료, 그리고 중요한 팁에 대해 이야기 해보겠습니다.
모기지 종류
- Conventional Loan (일반 은행 모기지): Private Lender, 일반은행이나 모지기 전문 금융회사에서 제공됩니다. 때로는 Fannie Mae 나 Freddi Mac 과 같은 정부 기관의 보증을 받는 경우도 있습니다.
- 정부 보증 모기지론: 집구매자가 모기지를 내지 못할 경우, 융자 보증으로서 미국 연방 정부 기관이 제공하는 다양한 프로그램으로 FDA, USDA, VA 등이 있습니다.
- FHA Loan: 미국 연방주택국 (Federal Housing Administration) 이 저소득층, 저신용자들을 지원하는 프로그램으로, 크레딧스코어에 따라 다르지만 최소 3.5% 다운페이만 하고 모기지로 받을 수 있는 해택이 있습니다.
- USDA Loan: 미국 농무부 (United States Department of Agriculture)가 sub-urban 지역의 발전과 중저소득층을 지원합니다. 소득에 따라 다르지만, 다운페이 없이 론을 받을 수가 있습니다.
- VA Loan: 미군들과 그 가족들을 위한 모기지 프로그램입니다.
모기지 금리란,
미국 모기지 금리는 보통 정부보증 모기지보다는 낮습니다. 그러나 실제 모기지의 금리 판단은 일반 은행이 신청자의 신용 상태등을 조사하여 결정함으로서 개인차가 생길수 있습니다.
미국 모기지 수수료
보험수수료: 다운페이와 관련되며, 보통은 모기지 부실 위험이 높을때 요구됩니다.
디스카운드 포인트: 모기지 금리를 조정하는데 사용됩니다.
클로징 비용: 주택 구매를 완료하기 위해 지불해야 하는 비용입니다.
중도 상황 수수료: 모기지를 일찍 상환하는 경우 부과 될 수도 있습니다.
모기지 브로커 수수료: 모기지 브로커를 고용하는 경우 발생할 수 있는 수수료입니다.
Prequalification 받는 방법
모기지 신청하기전에 Prequalification, 사전 승인을 받는 것은 매우 중요합니다. 간혹 셀러쪽에서도 요구해오는 경우도 있습니다. 어느정도의 모기지 금액을 얻을 수 있는지 미리 파악하기 위함입니다.
은행이나 모기지 기관 선택:
주변 은행이나 모기지 기관을 조사하여 어디에서 Prequalification을 받을지 결정합니다. 다양한 온라인 리소스와 모기지 브로커의 도움을 활용할 수 있습니다. Pre-Sale 이라고 지어지기 전에 분양할 경우에는 Developer 회사에서 지정한 은행이나 기관이 있을 수 있습니다.
신청서:
신청서는 개인 정보, 수입, 자산 및 기타 재정 정보를 포함합니다. Prequalification 과정에서는 신용 보고서를 검토하여 신용 이력 및 현재 신용 점수를 확인합니다. 이는 Prequalification 과정의 핵심 부분 중 하나입니다.
신청서에 요구된 모든 재정 정보를 제공합니다. 이는 연간 소득, 자산, 부채 및 기타 재정 상황을 포함합니다.
검토 및 승인여부:
은행 또는 모기지 기관은 제출된 정보를 기반으로 Prequalification을 검토합니다. 일반적으로 이는 신속하게 이루어지며, 승인 여부에 대한 통보가 이루어집니다. Prequalification 결과를 확인하여 어느 정도의 모기지 금액과 금리를 받을 수 있는지 파악합니다. 이를 통해 주택 구매 계획을 세우는 데 도움이 됩니다.
선택된 모기지 프로그램 이해:
Prequalification 결과에 따라 선택된 모기지 프로그램의 조건과 요구 사항을 이해합니다. 이는 상환 기간, 이자율, 다운페이먼트 요구 사항 등을 포함합니다. 결과를 바탕으로 주택 구매 계획을 세우고 원하는 주택 가격 대역을 결정합니다. 이를 통해 주택 시장에서 적절한 선택을 할 수 있습니다. Prequalification을 받으면 주택 구매 과정을 보다 원활하게 진행할 수 있으며, 실제 모기지 신청에 앞서 자신감을 가질 수 있습니다.
일반 은행 모기지론 (Conventional Loan) 받는 방법
다운페이 준비
일반적으로는 5% ~ 30%를 합니다만, 중요한 문제는 나머지를 융자로 받을 수 있는가가 다운페이 %를 정하는 중요한 포인트입니다.
예를 들어 100만불 집을 구매시, 20% 다운페이를 하면 80만불을 융자 받는것인데
(이자율 6% + 세금, 보험 등을 고려해서) 매달 페이먼트 $5940 정도로 보실겁니다.
그러면 은행에서는 신청자가 월 5940불을 낼 수 있는 재정이 되는지를 검토하여 승인하는 것입니다.
크레딧 스코어 (보통 750 이상 유지) 및 재정상 (기존의 대출상태)
매달 수입에서 얼마까지 융자가 가능할지는 대충 계산이 가능합니다.
내수입 Gross Income x 40% - 매달지출
예를 들어 월급이 7000불일때, $7000 x 40% = $2800
매달지출(보험비, 기존대출상감비, 유틸리티 등) = $1000
$2800-$1000 = $1800
1,800불이 대략, 매달 융자비로 낼수 있는 액수일것입니다.
모기지 신청서 및 필요한 문서를 제출하면 검토하고 신용 이력, 수입, 자산등을 평가합니다.
승인후, 최종 모기지 계약 체결을 위해 클로징을 진행합니다. 이과정에서는 대출 문서를 싸인하고 모기지 다운페이먼트 및 클로징 비용을 지불합니다.
미국 주택 구입과 관련된 모기지 옵션을 살펴보면 생소한 용어와 절차가 많습니다. 따라서 미리 충분한 정보를 확보하고 신중한 결정을 내리는 것이 중요합니다.